【香港直播(8) ｜ 绿景中国】聚力湾区大旧改，打造智慧新城区——2018年度业绩发布会全文纪要

　　亿翰速评

　　绿景中国聚焦大湾区，超过90%的土地储备位于大湾区的核心地段。此外公司主要通过城市更新获取土地资源，拥有20多年城市更新成功经验，这种拿地模式使绿景利润率一直处于行业领先水平。随着白石洲项目的落地，公司未来有较大增长潜力。

　　一、收入与利润齐增，盈利能力极强

　　2018年，绿景营业额达45.16亿元，同比上升52.2%；毛利润达26.86亿元，同比上升38.6%；权益持有人应占盈利达12.37亿元，同比上升19.5%。毛利润率达59.5%，全年毛利润率维持高位；房地产开发及销售毛利润率为57.8%，商业物业投资与经营毛利润率为84.3%，综合服务毛利润率为35.3%；集团净利润率为27.3%。主要由于公司通过城市更新模式获取较低成本土地储备。

　　二、聚焦大湾区，重仓深圳和香港

　　绿景布局大湾区，是一家名副其实的大湾区本土开发商，从以往开发的项目，包括目前拥有的土地储备来，超过90%位于大湾区的核心地段。 在大湾区9+2这样11个城市的概念里，绿景的项目主要是在深圳跟香港，是布局大湾区11个城市里面最核心的城市。

　　三、城市更新持续推进，白石洲项目开始落地

　　绿景与华为通过战略合作，以白石洲为载体，打造智慧新城标杆项目。经过双方一年多的努力，整个白石洲项目智慧城区的顶层设计工作已经完成，并提出相关的智慧业务蓝图，白石洲项目的落地将为公司增长带来机遇。

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　　2019年3月21日，绿景中国2018年业绩发布会在香港顺利举行。

　　业绩发布会全文如下：

　　管理层：

　　一、公司概况

　　公司发展主要分为四个十年，从80年代起，公司由建筑商起家，经过第二跟第三个十年之后，公司已经成为一家很有特色的房地产开发公司。 到了第四个十年，公司除了完成了上市之外，通过战略的升级成为智慧新城的缔造者。

　　在股权结构方面，目前公司总的股本大概有49亿股，控股股东黄先生占比72%。另外万科与平安作为公司的基石投资人各占6.1%，其他公众股东占比大概15.2%。公司业务结构方面主要分为三大业务板块，分别是房地产开发与销售、商业板块以及综合服务板块。

　　综合服务板块主要是业务类管理费的收入以及酒店经营的收入。房地产开发与销售这个板块是我们公司主要收入来源，占我们总的营业收入大概80%左右。

　　二、绿景核心优势

　　绿景是一个有特色的房地产开发商，因为它的经营模式、拿地模式以及土地资源，跟一般市场上面的房地产公司有很大区别。

　　第一个优势是布局，绿景布局大湾区，是一家名副其实的大湾区本土开发商，从以往开发的项目，包括目前拥有的土地储备来，超过90%位于大湾区的核心地段。 在大湾区9+2这样11个城市的概念里，绿景的项目主要是在深圳跟香港，是布局大湾区11个城市里面最核心的城市。

　　第二个优势是拿地模式，绿景主要是通过城市更新获取土地资源，拥有20多年城市更新成功经验。而这种获取土地的方式，绿景的盈利性非常高。因为在土地成本方面，相比招拍挂拿地，拥有绝对优势。 所以过往几年毛利率基本上都是超过50%。

　　第三个优势是跟控股股东的联动模式。因为控股股东主要是负责城市更新前期项目孵化工作。比方说跟村民的一些谈判，我们项目的设计等等。在一个项目成熟的时候，我们就会注入到一个上市公司里面，为上市公司提供充足而优质的一个土地储备。另外通过这种方式的话，上市公司也规避了去拿地的前期资金压力。目前的控股股东拥有超过1200万平方米的土地储备，都是在大湾区的旧改项目，而且这1200平方米其实还没包含一些相对前期的旧改项目，如果包含那些前期的旧改项目，其实土地储备远不止1200万平方米。

　　三、2018年业绩亮点

　　1、房地产开发及销售

　　绿景红树湾壹号热卖：2018年10月13日，绿景红树湾壹号开盘，共推出首批345套83-167平方米现楼住宅，当天项目推盘部分去化率约70%；该项目总货值约100亿左右，截至2018年12月31日，该项目合同销售为23.5亿元，当年确认销售收入为15.2亿元。

　　绿景国际花城：2018年共推盘4次，总共销售合同11.8亿，累计交易面积为16.6万平方米，项目可售面积尚余100万平方米，预计未来每年项目会推出约10-15亿货值。

　　2、商业物业投资与经营和综合及智慧化服务

　　2018年，绿景商业物业投资与经营总收入为5.4亿元，2017年为5.0亿元；综合及智慧化服务为3.1亿元，2017年为3.6亿元，下降的主要原因是2017年收入包含了虹湾项目的精装修收入；总计为8.5亿元，较2017年略有下降。未来香港绿景NEO及深圳红树湾壹号佐阾中心将陆续交付使用，商业面积增长，未来此版块收益会稳定增加。

　　3、商业物业投资与经验

　　绿景将旗下投资开发的多数商业物业长期持有并经营。尤其是在深圳的投资性物业，旗下23个投资性物业，总建面55.8万平；成功经营“NEO”和“左阾”两大商业物业品牌，合计建筑面积达43.23万平米；商业物业投资与经营收入2018年达到5.43亿元，其中NEO贡献3.4亿元，左阾贡献1.51亿元

　　4、香港NEO启动招租

　　于2018年11月5日，香港绿景NEO启动招租，目前已经启动与基石客户的洽谈工作，相关绿景NEO定位为健康、绿色、人文及场景于一体的金融科技中心，积极打造具有人文关怀的场景式办公共享空间，管理层有信心在2019年底将出租率达60%以上，夏利文管理公司将于2019年4月入驻项目。截止2018年12月31日，该项目评估值增值6.5亿港元

　　5、收入与利润：经营业绩稳步提升

　　?营业额达45.16亿元，同比上升52.2%

　　?毛利润达26.86亿元，同比上升38.6%；权益持有人应占盈利达12.37亿元，同比上升19.5%

　　?集团录得每股基本盈利为25.21分，同比上升14.3%

　　?毛利率达59.5%，全年毛利率维持高位；房地产开发及销售毛利率为57.8%，商业物业投资与经营毛利率为84.3%，综合服务毛利率为35.3%；集团净利率为27.3%

　　?每股净资产值达2.31元，同比上升7.9%

　　6、健康现金流及融资成本

　　截至2018年12月31日，集团现金余额高达75.90亿元，同比增长24.6%，综合融资成本为6.2%，较2017年下降0.4个百分点

　　7、旧改注资：首个注资项目落地

　　绿景东桥项目注入上市公司，2018年12月28日，绿景（中国）与集团控股股东订立认购协议代价2000万元增持珠海香洲区城市更新改造项目公司权益,集团与控股股东独特联动的商业模式实践成功。

　　项目总建筑面积79.43万平方米，非计容建筑面积20.73万平方米，项目计容建筑面积约58.7万平方米，可售物业为住宅33.2万平方米，商业1.1万平方米；配套设施4.6万平方米，回迁物业19.8万平方米，包含住宅、商业、酒店。

　　●绿景东桥项目亮点：

　　?项目地理位置优越：珠海享受粤港澳大湾区的发展红利，港珠澳大桥开通重大利好

　　?区域定位好：南湾聚集城市级商业和多个高端大盘，周边配套完善，居住条件成熟

　　?未来发展趋势强：珠海中心城区未来5年内从香洲扩至南湾，南湾将成为未来城市中心区

　　?项目盈利高：旧改项目比招拍挂的土地成本更具优势，体量大，核心地理位置

　　集团透过与控股股东合作，以低风险、高灵活性的方式获得并实施城市更新项目，凭借集团于城市更新方面的专业知识与经验对其进一步来发。东桥项目同样加入了智慧城理念，加之其于大湾区珠海市核心地段的优势，将为股东带来投资回报，意味着未来集团将以同样方式引入控股股东所持有的优质城市更新项目，为集团增添动力。

　　8、与华为签署战略合作协议

　　积极探索与大型旧改专案开发经营新模式，努力建设智慧城区，推动产业创新升级，强化核心竞争力，形成新的业务增长点。

　　四、未来战略

　　可以用两句话来概括，聚力湾区大旧改，打造智慧新城区。简单来说即集团今年将会全力推进大湾区大型旧改项目，比如白石洲项目，第二个是华为战略合作，致力打造智慧新城区。接下来的话，我会简单介绍一下白石洲项目背景和进度，白石洲被誉为真正旧改的航母，地理位置非常好，位于南山区华侨城片区，拥有完善的交通配套系统，整个项目有四条地铁线，六个地铁站相接，总计容建筑面积是358万平方米，其中住宅、公寓和商业办公各占1/3。目前该项目已经完成了很多关键性的工作节点，第一集体物业补偿协议签订工作已经完成，第二更新改造范围全部物业面积丈量工作已全部完成，第三拆赔比例标准获得股份公司通过，第四2018年12月28日项目专项规划获得正式批复，第五私人物业确权率接近80%。接下来是后续重点工作，第一加快完成私人物业拆迁补偿协议签署，第二项目实施主体确认，最后全面启动所有的拆迁工作，以上是我们的项目进度情况。说完我们项目进度，投资人也很关心我们项目注资情况，集团年内确定我们整体注资方案，有序推进向上市公司分步注入工作，由于整个项目体量非常大，所以采用分期滚动开发模式，分三期开发。我们项目目标首先是要回报居民，改善生活环境，提高物业价值，构建美好生活；第二个目标是回报社会，提升整体城市价值和经济氛围，引入众多世界级企业，第三个目标是回报股东，分享合理开发利润和经营收益。

　　第二部分的未来战略是打造智慧新城区，中国已经进入新型智慧城市时代，智慧建设与探索势在必行。绿景与华为的合作并不是简单的买卖关系，而是双方通过战略合作，以白石洲为载体，打造智慧新城标杆项目。经过双方一年多的努力，整个白石洲项目智慧城区的顶层设计工作已经完成，并提出相关的智慧业务蓝图，诸如白石洲151智慧业务蓝图，我们希望透过智慧科技技术，第一为绿景带来经济效益，诸如缩短建筑周期，提升经营效率，降低人工成本；第二，希望创造白石洲口碑与品牌效应，打造全新白石洲，提升用户体验；第三帮助绿景创新和开拓业务。

　　问答环节Q&A

　　1、第一个就是咱们公司的业绩，我觉得是受到深圳相关政策的影响，就是在同行里面说是变化比较大的，这个公司对于未来有什么发展考虑。第二个问题公司上半年报和年报之间的业绩通常都是有一定程度的波动，公司在未来的经营下有没有考虑过平滑一下半年报的表现？经营方面，红树湾壹号项目今年准备推盘的量是多少？香港业务的租金2019年入账的情况？最后一个问题，想问一下今年公司整体的再融资的计划，因为今年境内有26亿人民币的债券要到回收期，公司这方面怎样安排？

　　答：房地产一直是受政策影响比较大的一个行业。从我们发展的这几年来看，是相对受影响相对小的。因为我们的战略是聚焦在珠三角，然后珠三角是一个地产形势非常好的地方，有一定影响，但影响不是太大，所以从我们每年年报的毛利率，利润的增长幅度，营业额的幅度来看，其实都是在一个比较好的发展趋势里。那么当然存在这么一个问题，就是说半年报和年报之间业绩可能会波动比较大。

　　刚才你也提到要怎么来平滑，我们今年慢慢就开始有这些措施，比如说红树湾壹号，全部货值可能有100个亿。但实际上我们去年推出了一部分，还留了70个亿的货值，那么我慢慢就可以平滑。上半年我们可能在4月初就会推出另外一批的货，这样保证上半年的业绩跟年底的业绩产生一个平滑。红树湾一号今年的推广量，我们前面做了一个业绩规划，包括我们销售目标应该讲今年还是会比2018年有一个比较大的增幅。那么我们根据业务规划，把它的营业额分到四个城市，包括深圳。那么在深圳的推出量也会比2018年有一个比较大的增长。

　　关于项目NEO的招租，是我们在去年年底、今年年初就启动了招租工作。那么通过这两三个月市场的招租，应该反响非常好。我们储备了不少的意向客户，因为我们的项目位置也非常好，特别是海景一线海景，所以很多愿意到观塘去发展的企业，都纷纷愿意从中环这边很高租金搬到那边去。

　　那么在租金方面我们是在30到40元之间，所以这个市场竞争力也非常大。那么因为我们的进度也比原来的预计要快了好几个月。所以我们也在抓紧招商工作，应该讲是形势喜人。对刚才讲的业绩上下半年平滑，我们在这里也坦承，实际上是主要还是我们项目不够多，对房地产开发的周期和推出的时间节点等等影响，它一定是上下半年会有波动。

　　但这一点我们已经注意到，所以它的措施是两个，一个通过我们现有项目的合理铺排，来减低这种波动，但是真正要解决问题，还是我们今天推出的题目，大量旧改项目注入，这个问题可望根本解决。否则的话，可能这个问题还会在一定时期内还会存在，所以这一点大家有个心理预期会比较好。

　　第二个问题其他的都已经回答了，在讲到占用资金问题，今年我们整个集团从现金流角度看，年初我们有76亿现金储备，今年在并购和土地储备方面我们没有做预算，因为我们集团是不需要去做太多的并购，或者是包括招拍挂拿地。

　　今年我们的重头戏是要解决母公司旧改土地怎么样分批注入进去，我们有一个蓄水池，这个已经满足我们若干年的开发，所以在这方面我们没有做大力这个预算，如果出现了市场上特别好的并购机会不排除，但是不是做一个硬性的预算，这一点需要理解。那么具体谈到有一个26亿小公募到期的问题，是今年8月份，现在我们已经进入准备阶段，因为这是一个是三加二，所以我们现在征求投资者意见，愿意延期的，我们就把它做到把后面两期把它做完，如果不愿意延期，我们的现金准备是充裕的，没有问题。 其他的现金流是完全是平的，不会做大的问题。

　　2、主要是想问一下2018年和2019年具体的现金流和销售的权益比是多少？

　　答：销售的权益是100%，我们所有的项目都没有合作。现金流部分，2018年经营性现金流大概是65亿左右，经营性的现金支出大概47亿左右，投资性的现金流，有一个香港绿景NEO的并购，在2018年有一定支出，加上珠海凯威项目的并购，这两项合计起来接近38亿，年底融资增加的现金流入有83亿，融资性的支出大约9亿。所以说我们上一年余额有61亿左右，年末现金余额有76亿左右，主要会用来2019年的日常经营性的支出以及归还负债做了一个充足的准备。2018年经营性的现金流入和流出，我们做的是一个持平的计划，2019年现金流入是大概是79亿到80亿左右。流出大约是70亿左右，归还的贷款，我们做了一定的计划，融资的现金流入和归还借款是一个持平的状态。我们有很多的跟控股股东的联动，我们不需要专门去到市场上去为土地储备扩张的这些资金做准备。我们主要为他们介绍白石洲项目，或者是其他的一些项目做好资金准备。

　　3、在现阶段集团对于旧改项目资金层面的需求大概有多少？然后大概开发周期是多少？您介绍的几个项目，大概在什么时候能看到土储？

　　答：刚刚在2019年经营性现金流计划也说过，经营性现金流的支出大概是70亿左右。主要全部是用于经营项目的投入，开发周期的话，我们已经在建的项目就是国际花城，还有一些待开发的区域，我们是用滚动开发的形式逐步的开工。那么未来还可以继续开发的货值大约是100亿左右。目前来说，我们在深圳的那些建设项目基本上已经接近完工了

　　那么剩下的话，我们珠海有一个凯威项目基金，我们刚刚说的2018年有并购支出的那一块。那么今年他也是属于一个旧改项目，已经开工了。周期大概是18到24个月就可以实现。我们本身的计划凯威项目今年年底或者是明年年初可以去考虑收的，特别慢的项目没有。

　　4、想请问一下管理层，绿景东桥项目什么时候可以销售，今年大概会出多少货值？第二白石洲项目的话，您刚才介绍了一二期三期，包括目标，想问一下具体时间节点，包括什么时候启动，什么时候可以销售？

　　答：东桥去年12月28号已经出公告，已经全面完成注入上市公司，目前的进度正常，计划是今年年内开工，最快2020年年底，或者是2021年上半年销售，大概总货值是180亿。白石洲的项目的话，目前进展是按照公司预期在正常推进，而且非常的顺利。拆迁补偿工作是已经全面开始启动，确权率达到80%，整个的项目分三期，时间在八年左右，一期二期大概在3-4年。

　　5、我想问一下，白石洲旧改在深圳是不是要100%确权才可以启动拆迁？

　　答：在深圳不需要100%的确权就可以启动，确权的话签约要达到100%，那么按期进行，每一期的拆迁补偿要达到百分之百才开始签。

　　6、香港的流浮山项目，现在的进展是怎么样？那个项目本来是一个农地，当时收购的价格才七八个亿，现在农地转为住宅的审批，政府通过了没有？还有要建2000呎到3000呎的114套的别墅，好像说货值是一百个亿左右，这个是怎么算出来的？

　　答：香港的项目我们2016年收购的时候花了7亿港币，拿地的时候其实就已经获得了规划署农地转建设用地的批准，如果没有批准，我们就不会收。然后批准完了以后，需要出一个改地契的文件，我们现在正在完善改地契的文件，改完我们就补地价，就可以进入开发阶段。那么我们的进度，一方面改地契正在进行之中，因为转成了建设用地以后，对地契条款跟政府还在沟通，同时我们启动了各项设计工作，包括园林规划，以及道路所有的设计工作，市政方面已经基本上在跟相关的专业机构、政府、地质署、规划署等等都做了多轮的沟通，我们应该在今年能够把设计和改地契的工作基本完成，这是目前工作进展。

　　那么我们应该在今年能够把设计和改地区的工作基本完成，这是目前工作的一个进展。当然我们的这种效率，没办法跟深圳跟大陆比的，所以才会改个地区改这么长时间。在深圳快，但是到香港，很多中介告诉我，这是正常的速度了。然后货值将近100个亿，当然是一个估计，如果你这么一算，114栋，那么我们的面积段大概在180、200、230这样一个面积段里面，我们预计未来在推出的时候，那一块地方的售价，一栋大概就会是在8000万。

　　如果8000万你算一下，差不多就一百个亿，这只是估计。因为现在没有推向市场，也没有去做资料，这不是一个精准的计算，只是告诉投资者，货值应该是有这么一个价值在的。

　　7、还有一个问题是珠海那边刚刚注入了一个东桥的项目，是吧？这个货值是有180个亿是吧？然后我看刚才这份资料里面是珠海还有一个项目是有130万平米的建筑面积，所以这两个项目是不同的吗？

　　答：不同的。一个在南坪，另外一个在香洲，是两个不同的项目，东桥的进度快一点，已经基本上快要拆迁完成，就要进入开发阶段了。

　　另外一个正在谈拆迁，因为拆迁费已经也达到一定比例，有三四十了，就是两个不同的项目，所以加在一起，在珠海没有。目前有三大项目，东桥、南溪和正在开发建设的凯威旧改项目。这个项目也现在正在建设，今年下半年会推向市场。

　　8、你们现在的销售一般都是现楼销售是吧？

　　答：只有深圳的是现楼销售的，其他的城市还是在一手。

　　9、最后一页看到有一个美国的海外项目，那在海外投资方面有占总收入大概多少？ 你们对2019年大湾区有什么新的布局？除了白石洲，请介绍一下，谢谢。

　　答：我们跟美国项目实际上就是一个机会性的进入，当时发现了这么一项目，有一些投资价值，它原来是一个破产酒店，那么深入过来以后把它改造提升，现在它已经升值的比较多了。但是我们现在重点布局应该说重点不会在海外，主要是一种机会就可以了。

　　我们重点还是布局在所谓刚才讲的大湾区，以深圳和香港为主。所以海外这一比例很少，也可以说百分之一二差不多这样子，就基本上不要用太多的注意力去关注它，就是一个机会赚一个快钱，仅此而已。所以我们海外还是侧重于香港，我们会持慎重的态度来开启国际化进程。那么大湾区布局我们很明白，我们过往的项目基本上都是在大湾区，现在我们做这个项目也是在大湾区，我们的医药发展项目也是在大湾区，所以其他地方，第一，不会有太多的去布局；第二，大湾区，我们也主要是做旧改；第三，我们会聚焦现在手头上所拥有的大项目。好，谢谢。

　　管理层补充：

　　我们跟美国项目实际上就是一个机会性的进入，当时发现了这么一项目，有一些投资价值，它原来是一个破产酒店，那么深入过来以后把它改造提升，现在它已经升值的比较多了。但是我们现在重点布局应该说重点不会在海外，主要是一种机会就可以了。

　　最大的变化还在于引导大家对我们绿景新战略的一个思考，今天大家有没有注意到，我们跟以往的发布会有一个最大的不同？我们是直面投资者所关心的问题，尤其是白石洲，我们今年是第一次非常郑重地在这里把它推出来，讲了它的一些现实数据，包括我们已经完成的工作。我想大家会去想一个问题，为什么管理层现在可以去讲这个事了？意味着它已经到了一种非常成熟的程度了。这是我想的第一个变化。第二个变化我们非常强调整个集团聚焦旧改项目，说白一点就是聚焦白石洲项目的同时，我们会推出新的商业模式。就是说我们不是简单的建好楼把它卖掉或者营运，我们要加入智慧的因素，全面跟华为进行合作。这样一方面会提升我们传统开发的产品，我们的物业价值一定是在上面做加法的。另一方面我们也企图在这里面探讨一种轻资产运营模式，因为我们这些综合体开发出来以后，除了卖掉一部分，很大部分要自营的，包括物业管理，包括商业营运，我们要跟全球最顶尖的智能技术公司全面合作，这个方面会对公司带来变化。所以希望大家也注意到这种变化不是说简单的做一个概念，有很多人说搞智慧新城区，推行智能化，但有些是停留在概念上，我们是有载体的，我们是会拿出一个白石洲的智慧场景来合作的，也就是说这是可以落地的。我们依托我们的大项目，走智慧化运作这条路，对我们来说有现实的条件，我们也非常有信心把它走下去。

　　我想最后还要提一点，就是说这个不是简单地提出一个概念，而是说接下来你们会看到很真实的运作的步骤，就是说我们旧改项目的进度完全在意料之中，而且比预想的还要快。第二个我们还提出了一个概念，今天大家注意到我们整个注资的节奏，去年东桥项目注资只是一个试水，今年在这个基础上，我们有完整的一个大项目注资计划要展开。当然考虑到它的体量可能分步实施，但是这个号角已经吹响了，今年一定是朝这方面走，这是公司正面回应大家注资节奏的问题。除了这个之外，项目本身推进也比预期还要好，希望大家多多支持公司的发展。

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